ITCMD e ITBI em 2026: o que muda com a Reforma Tributária e por que você precisa se planejar agora

A Reforma Tributária entrou em fase de transição em 2026 e trouxe mudanças relevantes para o setor imobiliário e para o planejamento patrimonial.
Mesmo que o foco principal da reforma seja o consumo (IBS e CBS), os impostos sobre patrimônio — ITCMD e ITBI — também sofreram ajustes importantes.

O problema é que muita gente acha que “não mudou nada”.
Isso é um erro. E pode sair caro.

Neste artigo, explicamos de forma simples:

• como ficam o ITCMD e o ITBI em 2026;
• o que muda nos próximos anos;
• e quais cuidados você deve tomar agora.

1. ITCMD em 2026: herança e doação sob nova lógica

O ITCMD continua sendo um imposto estadual, aplicado sobre:

• heranças;
• doações de bens e direitos.

Até aqui, nada novo.
O que muda é o padrão de avaliação dos bens e a competência normativa da União.

Principais mudanças:

• A União passa a regulamentar casos envolvendo:
  • doadores no exterior;
  • heranças com bens em mais de um Estado.
• Estados tendem a adotar:
  • alíquotas progressivas;
  • avaliação pelo valor de mercado, não mais por valores históricos.

Impacto direto:

Se você tem:

• holding patrimonial,
• imóveis em diferentes Estados,
• quotas de empresas familiares,

a base de cálculo do ITCMD pode aumentar significativamente nos próximos anos.

Planejar depois que a lei estadual mudar = pagar mais imposto.

2. ITBI: compra e venda de imóveis com nova base de cálculo

O ITBI continua sendo municipal e incide na:

• compra e venda de imóveis.

A grande mudança veio com a LC 227/2026, que alterou o conceito de “valor venal”.

Agora, o valor do imóvel para cálculo do ITBI deve refletir:

• preço real de mercado,
• dados de cartórios,
• localização,
• tipologia,
• parâmetros técnicos de avaliação.

O que isso significa na prática:

• Municípios terão que divulgar seus critérios de avaliação;
• O contribuinte poderá contestar valores abusivos;
• Mas o risco de aumento do ITBI é real.

Municípios tendem a arrecadar mais — e fiscalizar mais.

3. Holding imobiliária ainda vale a pena?Aqui está um ponto que muita gente romantiza.

Holding imobiliária não é milagre fiscal.
Ela continua sendo útil para:

• organização patrimonial;
• sucessão familiar;
• gestão de imóveis.

Mas agora:

• quotas e ações tendem a ser avaliadas pelo valor de mercado para ITCMD;
• não mais por valor contábil simbólico.

Isso reduz parte da economia tributária que existia antes.

Conclusão dura:
Quem montou holding só para “fugir de imposto” pode se frustrar.
Quem montou para planejamento patrimonial continua no jogo.

4. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o fim do anonimato patrimonial

A Reforma criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único nacional para cada imóvel.

Ele integra:

• Receita Federal;
• Estados;
• Municípios;
• cartórios;
• registros públicos.

Resultado:

• mais cruzamento de dados;
• menos espaço para informalidade;
• maior fiscalização automática.

Práticas como:

• contratos de gaveta;
• aluguel não declarado;
• subavaliação de imóveis,

tendem a desaparecer.

5. 2026 é o ano mais perigoso: período de transição

2026 é um ano híbrido:

• regras antigas convivem com regras novas;
• sistemas ainda não estão totalmente prontos;
• fiscalização já está se preparando.

Isso cria:

• insegurança jurídica;
• risco de autuação futura;
• necessidade de documentação rigorosa.

Quem não se planejar agora vai corrigir depois pagando multa.

6. Recomendações práticas

Se você tem imóveis, empresas ou patrimônio familiar, faça agora:

• Revisão de estruturas societárias e holdings
• Planejamento sucessório antes da mudança completa das regras
• Formalização correta de integralizações de imóveis
• Avaliação de risco em doações futuras
• Adequação documental às novas exigências
• Acompanhamento da legislação estadual do ITCMD

Evitar planejamento hoje = pagar imposto amanhã.

ConclusãoA Reforma Tributária não extinguiu o ITCMD nem o ITBI.
Mas deixou claro o caminho:

📈 Mais transparência
📈 Mais integração entre fiscos
📈 Mais fiscalização
📈 Mais base de cálculo
📉 Menos improviso

O patrimônio passou a ser monitorado com lupa.

Se você tem imóveis, empresas familiares ou pretende doar bens, 2026 é o ano de agir — não de esperar.